בכניסה לרחוב ארלוזורוב בשכונה ג' בבאר־שבע, מכיוון רחוב וינגייט, ממוקמת הדירה של משפחת רז שנבנתה בשנות החמישים של המאה הקודמת, והיא בין הדירות המועמדות לתוכנית 'פינוי בינוי'.

את עובדיה וחביבה רז אנחנו פוגשים במדרכה מול הבית, לא היינו צריכים להציג את עצמנו בפניהם, מאחר שאנחנו מכירים עוד מילדות. הם קיבלו אותנו בחמימות, וכשהסברנו להם שאנחנו מבקשים לבדוק מה דעתם על תוכנית ההתחדשות העירונית, הכוללת 'פינוי בינוי', קיבלנו תשובה מוחצת: לאו מוחלט.

עובדיה וחביבה רז | צילום: הרצל יוסף

"אפילו תמורת עשרה בתים אני לא מחליף את הבית שלי", אמר עובדיה (73) נחרצות. רעייתו חביבה (64) מספרת כי בית הקרקע בו הם מתגוררים הוא הכי אידיאלי מבחינתם למגורים, מאז שעברו לשכונה לפני 22 שנים. "גרנו בשכונה א' בקומה החמישית, יש לי ילדה מוגבלת והתנאים בקומות לא מתאימים לה, כאן בדירה אין מעליות ומדרגות ואין מכשולים, אני בעד שום הון שבעולם לא אעזוב כאן".

במהלך השיחה עם בני הזוג רז, הם סיפרו כי לא מכבר ביקרו בביתם מתכננים אשר הסבירו להם על חשיבות יישום תוכנית 'פינוי בינוי' ויתרונותיה, אולם הם לא הצליחו לשכנע אותם, ובכך הסתיימה הפגישה.

בעוד שבועיים (23.9) יתקיים אירוע פתיחה חגיגי למרכז ייעוץ והכוונה של המינהלת להתחדשות עירונית בשכונה ג'. המינהלת שהוקמה מטעם עיריית באר־שבע נועדה לסייע וללוות תושבים בביצוע תהליכי התחדשות עירונית כגון 'פינוי בינוי' ותמ"א 38 באופן אחראי, מקצועי וללא עלות. לא בכדי המנהלת תוקם בשכונה ג', מאחר שהשכונה הפכה לפיילוט בכל הקשור לתוכנית 'פינוי בינוי' ויישום תמ"א 38, כפי שיצא לפועל ברחובות כמו גוש עציון, ארלוזורוב, וינגייט, עולי הגרדום ואחרים.

גוש עציון. מה יהיה בעתיד? | צילום: הרצל יוסף

בונים מאפס

פרויקט 'פינוי בינוי' נתקל בלא מעט קשיים והתנגדויות מצד הדיירים, מדובר בפרויקט שבו נהרסים המבנים הישנים כליל ועל חורבותיהם נבנים מגדלי מגורים שמכילים מספר קומות גדול יותר מהמבנים הישנים שנהרסו, והתשתיות מחודשות.

מכיוון שהמבנים החדשים נבנים על אותו שטח, הם יכולים להכיל יותר דירות ולספק מענה למספר רב יותר של נפשות. עד להשלמת הפרויקט, הדיירים המפונים מקבלים דירות חלופיות כאשר הקבלן הוא זה שנושא בעלויות מימון השכירות. בסוף התהליך, הדיירים מקבלים דירה חדשה בתנאים הרבה יותר טובים מהדירה הישנה עם תשתיות חדשות למהדרין. אנחנו מכירים דיירים שתמורת דירתם הישנה אף קיבלו שלוש דירות חדשות.

בפרויקט 'פינוי בינוי' יש ניסיון למקסום רווחים, הן מצד הקבלן, והן מצד הדיירים. מנגד, החיסרון העיקרי של פרויקט 'פינוי בינוי' שעליו אפשר להצביע עקב יישום התוכנית בשכונה ג' הוא שבמקום עשרות בודדות של דיירים שהשתכנו בדירות הישנות, מספר הדיירים במבנים החדשים גדל משמעותית, ולעיתים אף מוכפל ורמת הצפיפות עולה.

בנוסף, לא תמיד התשתיות הקיימות בשכונה נותנות מענה למצב החדש שנוצר, כך למשל, לא פעם מתגלה מחסור במוסדות חינוך וגני ילדים, טיפות חלב, מרכזי מסחר, גופים נותני שירותים, ועוד. סוגיה נוספת שמהווה פקטור לגבי השאלה אם לחתום על הסכם 'פינוי בינוי', היא שאלת הוצאות התחזוקה של בתים שעברו התחדשות עירונית.

י', בן 75, שמתגורר בבית של 70 מ"ר, מספר כי "נכון שהבית בו התגוררתי היה בן קרוב ל־50 שנה ועמד להתפורר, אבל לא היו לי הוצאות תחזוקה, היום מדברים על הוצאות תחזוקה של מאות שקלים, מאיפה אני אשיג את הכסף, מהקצבה הזעומה שמשלמים לי? גם ככה המצב הכלכלי שלי על הפנים".

במקביל, בנוסף לתוכנית 'פינוי בינוי', מוצעת לדיירים גם תוכנית תמ"א 38 כפי שהוצעה לבעלי דירות ברחוב השלום, שם מקבלים הדיירים את התוכנית בספקנות. תמ"א 38, להבדיל מפרויקט 'פינוי בינוי', מבוצעת באופן הבא: הקבלן משפץ ומחזק את הבית המשותף, הוא רשאי להוסיף יחידות דיור חדשות ולמכור אותן ולעשות רווחים נאים. 

תוכנית 'פינוי בינוי' בגוש עציון. תשנה את פני השכונה? | צילום: הרצל יוסף

"יצעיר את השכונה"

אנחנו מסיירים ברחובות רוטנברג, חביבה רייך, גוש עציון ווינגייט בשכונה ג', המשותף לרחובות הללו, הוא שרובם של הבניינים משתרעים לגובה של שלוש־ארבע קומות, מדובר במבנים ישנים עם רמת תחזוקה נמוכה ובתנאים ממש מחפירים. רובן של הדירות ממוקמות ברחובות נטושים, חלקם מאוישים על ידי דיירים בדיור ציבורי ואחרים הם סטודנטים שמתגוררים בשכירות בשל הקרבה של השכונה לאוניברסיטה.

ברחוב גוש עציון אנחנו פוגשים את הרצל עזרא, שהגיע לבקר את קרובי משפחתו. עזרא גדל בשכונה ג' והתגורר בה עשרות שנים. היום הוא מתגורר עם משפחתו בשכונת רמות, אולם נותר מחובר לשכונה ג' ולנוסטלגיה של אז.

הרצל עזרא | צילום: הרצל יוסף

חרף החסרונות של תוכנית 'פינוי בינוי', הוא סבור שאין מנוס מקידומה. "כל הדירות והבתים כאן ישנים מאוד, יש לא מעט נזקים בדירות, ישנן בעיות צנרת ותשתיות, רוב הדיירים כאן מבוגרים, לדעתי, תוכנית 'פינוי בינוי' תחדש את התשתיות הקורסות, זה יביא לכאן זוגות צעירים ויצעיר את השכונה, ייתן גם לצעירים פתרון לדיור ויביא לתנופה של השכונה הוותיקה. השטח כאן לא מנוצל וניתן לנצל אותו לטובת כולם".

במקרה או שלא, על כל אחד שהצהיר כי הוא בעד התוכנית, היו שניים או יותר שהתנגדו ליישומה. גיל, תושב רחוב הגאולים בשכונה ג', מתייחס בספקנות לתוכניות 'פינוי בינוי'. "לכאורה", הוא אומר, "במקום בתים מוזנחים ולעיתים נטושים, מוקמים בניינים חדשים שלעיתים מושכים אליהם אוכלוסייה צעירה, אבל בפועל, מדובר בהעמסת כלי רכב על הרחובות הצרים, מה שמגביר את מצוקת החניה ופוגע באופי הבנייה ברחובות השכונה, כאשר שמים למשל בניין שש קומות ברחוב ארלוזורוב בין בניינים דו־קומתיים ובכך מחמירים את הצפיפות".

רחוב וינגייט. 'פינוי בינוי' ימשוך זוגות צעירים? | צילום: הרצל יוסף

לא מוכנים להתפנות

אחד השיקולים של גיל שגרמו לו לעבור לשכונה ג' היא העדר הצפיפות. "השיקול היה לא לחיות במגדל בן 30 קומות שצמוד למגדל אחר, והתכנון לבצע 'פינוי בינוי' ברחוב שז"ר (הסמוך לרחוב הגאולים) ולבנות מול הפרצוף מגדל מדיר שינה מעיניי. אני מצפה מהעירייה שבמקום לנסות למקסם רווחים תנסה לחשוב גם על התושבים שנשארים להתגורר בסמיכות לפרויקטים. אם התוצאה תהיה דומה לגוש עציון, עדיף שהיו משאירים אותו כמו שהוא".

לטענתו של גיל, פרויקט 'פינוי בינוי' ברחוב גוש עציון לא נחל הצלחה גדולה מאחר שהצפיפות ועומסי התנועה גדלו והבניינים החדשים שנבנו בפרויקט נראים כמו "בנייני רכבת" מודרניים.

עמוס שוב | צילום: הרצל יוסף

הקושי הסנטימנטלי להיפרד מדירה שגדלת בה מובן, כך נתקלנו בלא מעט אנשים שקשה להם "לוותר" על דירה בה חיו מרבית חייהם. "הציעו לי 'פינוי בינוי' ואני אמרתי להם שאני לא מעוניין בכלל", מספר עמוס שוב (59) שגדל בדירה ברחוב ארלוזורוב והוא מתגורר בה משנת 1971. "קודם כל", הוא מסביר, "אני גר באזור שנגיש לכל המרכזים באזור. נכון שמדובר בשכונה ותיקה עם בתים ישנים, אבל אף אחד לא ייתן לי בית קרקע אלא בית בקומות ומעליות, ואני לא מעוניין בכך. קשה לי לעזוב מקום שגדלתי בו, גם אם יציעו לי שתי דירות בתמורה, לא אסכים. לא מוותרים על מקום שגדלת בו ונוח לך".

רחוב ארלוזורוב. הבתים ישנים, התשתיות קורסות | צילום: הרצל יוסף

מתכננים קדימה

במסגרת תוכנית מיתאר לעיר באר־שבע, נדרשת העירייה לקדם תוכנית אב לשכונות הוותיקות. בימים אלה מקודמת תוכנית אב לשכונה א', בה יוגדרו אפשרויות הבינוי העתידי בשכונה, ייבחנו פתרונות לצרכי ציבור, לצד מענה לדרישות התנועתיות, ואפיון של פיתוח המרחב הציבורי. לצורך הכנת התוכנית אושר תקציב של 1,150 מיליון שקלים, רובו ממומן בעזרת מענק מרשות מקרקעי ישראל. המטרה העיקרית של תוכנית האב הינה לאפשר ראייה תכנונית כוללת על השכונה, ולקדם את פיתוחה והתחדשותה של השכונה הוותיקה.

במסגרת התכנון, תקיים העירייה הליך שיתוף הציבור בו תושבי השכונה יוזמנו להביע את עמדתם לגבי התכנון המוצע ולגבי הצרכים הנדרשים לצורך הפיתוח הסביבתי. התוכנית מקודמת ביחד עם המינהלת להתחדשות עירונית, ובמימון רשות מקרקעי ישראל.

התוכנית עתידה להתחיל לקראת סוף השנה וצפויה להסתיים שנה לאחר מכן. יצוין כי תוכנית 'פינוי בינוי' שהוצעה לפני למעלה מעשור (בתקופתו של ראש העירייה יעקב טרנר) בשכונה א' נתקלה בהתנגדות נחרצת והנושא ירד מהפרק.

בין הטענות העיקריות שהעלו המתנגדים דאז עקב התוכנית להקמת מגדלי מגורים בני 25 קומות ומעל 2,000 יחידות דיור שיגדילו את מספר יחידות הדיור פי ארבע ויותר, מה שיגדיל את הצפיפות בשיעורים ניכרים בהעדר תשתיות מתאימות.