העיר העתיקה. "צריך לקחת את הערות בעלי העסקים ולהטמיע אותן ולתקן את מה שאין בתוכנית". צילום: הרצל יוסף

כיצד תיראה העיר העתיקה בבאר שבע בשנים הבאות? על שאלה זו אין תשובה חד משמעית, אולם תוכנית המתאר החדשה שהעירייה גיבשה ושאותה שיתפה עם בעלי העסקים מספקת פרטים על חזון העירייה למתחם.

באחרונה הוזמנו בעלי עסקים, יזמים, אדריכלים ובעלי נכסים בעיר העתיקה לשני כנסים שהעירייה יזמה, חלק מהמדיניות לשתף את הציבור בתוכנית. בכנסים אלה העלו בעלי עסקים לא מעט טענות שעסקו בנושאים כמו בעיות חנייה, סחבת במתן אישורים ורשיונות, חוסר תיאום בין הגורמים השונים בעירייה מול בעלי העסקים, ניצול אחוזי בנייה, ניקיון, ועוד.

איש העסקים עומרי דהן שהשתתף באחד הכנסים מספר שהעלה באירוע סוגיות שמפריעות לבעלי העסקים בתקווה שהערות אלה שלו ושל אחרים יפלו על אוזניים קשובות ויוכנסו לתוכנית.

"חיובי מאוד שמשתפים אותנו בתוכנית", אומר דהן, "אבל שבאמת יתייחסו להערות של בעלי העסקים כי אחרת זו תהיה כמו כל תוכנית אחרת שכבר נוסתה בעבר. ואם רוצים לעשות פיילוט שיעשו זאת בהליך מזורז, כלומר מסלול קצר ולא ארוך ומייגע שמבריח את בעלי העסקים".

תוכניות דומות
תוכנית המתאר החדשה, שטרם הוגשה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מצטרפת לתוכניות שהוגשו בעבר, כולן דומות במידה זו או אחרת. עם זאת, עד כה אף לא אחת מתוכניות אלה יצאה לפועל, הן בשל היעדר תקציבים והן בשל מכשולים שהיא נתקלה בהם כמו קושי להשיג את הסכמתם של בעלי העסקים והנכסים.

כך למשל, הכין לפני שני עשורים האדריכל אריה רחמימוב תוכנית שזכתה לשם 'תוכנית אב לפיתוח העיר העתיקה' שהציגה פתרונות עתידיים לשיקומה ושדרוגה של העיר העתיקה. לאחר מכן הוגשה למועצה תוכנית שזכתה לכינוי 'תוכנית מרשל' שיזם והכין עו"ד בלפור קויתי, לשעבר מנכ"ל העירייה וחבר מועצה, והיו עוד תוכניות אחרות.

תוכנית המתאר החדשה ו'תוכנית מרשל' כמעט זהות, ובכל זאת בתוכנית המתאר העכשווית חסרים אלמנטים חיוניים שהוצגו בתוכנית של עו"ד קויתי, כמו שאלת המיסוי, הקלות בהיטלי השבחה, וכדומה.

"אני שמח שהעירייה מעמידה את התוכנית לדיון ציבורי", אומר השבוע עו"ד קויתי, "ואני חושב שיש מקום להתייחס לתוכנית שהוגשה על ידי בזמנו שעסקה בעיקר בשיקום העיר העתיקה".

העירייה חוזרת ומדגישה כי "התוכנית שמקודמת בימים אלה בשיתוף בעלי העסקים, בעלי הנכסים, אדריכלים, יזמים, מתכננים ותושבי העיר, תיטיב עם כל אלה ותעודד הגעה של תיירים רבים שכבר היום פוקדים את העיר העתיקה ומגיעים אליה מרחבי הארץ והעולם".

"העיר העתיקה היא כבר היום פנינה תיירותית ותרבותית והיא שועטת קדימה במצב אדיר, כמו כל באר שבע. לצד הקידום והפיתוח, התוכנית עוסקת גם בשימור מבנים, האתרים והערכים ההיסטוריים של העיר העתיקה, כדי לשמור על אופייה הייחודי והקסם המיוחד של העיר העתיקה".

עו"ד בלפור קויתי. "שמח שהעירייה מעמידה את התכנית לדיון ציבורי". צילום: הרצל יוסף

עבר ועתיד
אז מה כוללת תוכנית המתאר החדשה של העיר העתיקה? את התוכנית הכין האדריכל דני לזר והיא קובעת תנאים לשימור מבנים, מאפשרת תוספות בנייה ותוספות יחידות דיור, איחוד וחלוקה של חלקות ומשנה ומוסיפה ייעודי קרקע.

החזון של התוכנית הוא, מצד אחד, לפתח את העיר העתיקה ולהפוך אותה למרכז תיירותי בעל חשיבות ארצית ובינלאומית, ומצד שני, לשמר ערכים היסטוריים ומבנים קיימים ולשמור על רוח המקום, לצד צמיחה והתפתחות.

בתחום השימור התוכנית קובעת שמירה על תבנית העיר העתיקה המתאפיינת ברחובות בהצטלבות שתי וערב, גובה מבנים שלא עולה על 3.5 קומות ושמירה על חצרות פנימיות, סמטאות וגדרות מקוריות.

יתרונותיה של התוכנית, כפי שהוצגו, הם שהיא מגדילה את היכולת לממש זכויות בנייה במגרשים, מאפשרת תוספת זכויות למרבית המגרשים, מאפשרת שימור של העיר העתיקה באמצעות מנגנון כלכלי המספק תמריצים וכדאיות כלכלית, והכי חשוב, מבחינת בעלי העסקים ובעלי הנכסים, התוכנית מסדירה מנגנון ניוד זכויות ומקצרת הליכי וזמני תכנון.

נוסף על אלה התוכנית קובעת תוספת יחידות דיור. כיום מספר יחידות הדיור בעיר העתיקה עומד על כ־400 ושטחי המסחר, התעסוקה והמלאכה משתרעים על כ־65 אלף מ"ר. התוכנית מציעה לבנות עוד 3,800 יחידות דיור שייאפשרו להגדיל את מספר התושבים המתגורר במתחם לכ־9,000.

חוץ ממגורים התוכנית שמה דגש בפיתוח תחום המסחר והעסקים והמטרה היא להפוך את העיר העתיקה למרכז בילוי ופנאי באמצעות עירוב שימושים מגוון ואינטנסיבי. לתשומת לבם של בעלי העסקים, התוכנית קובעת שמוקדי הבילוי והתרבות יהיו ברחובות קק"ל, טרומפלדור וסמילנסקי.

יתרה מזו, התוכנית עוסקת בחוסר הנגישות לעיר העתיקה הגורמות לתושבים ומבקרים להדיר לרגליהם מהמתחם ולהעדיף מתחמים אחרים. כך למשל התוכנית קובעת דרכים למיתון התנועה ברוב הרחובות כמו רחוב סמילנסקי לצד שמירה על נגישות תחבורתית להולכי רגל, רוכבי אופניים ותחבורה ציבורית. כמו כן מקצה התוכנית שטחים למבני חנייה.

הסוגיות שהציבור התבקש להיות שותף להן ולהביע את דעתו הן תנועה, שימושים וייעודי קרקע - עסקים לצד מגורים, שימור, תיירות וזהות העיר העתיקה ומרחב ציבורי - כלומר מבני ציבור ושטחים ירוקים.

רעיונות טובים
"קצת שמעתי על התוכנית של העירייה ואני חושבת שבסך הכל הרעיונות הם טובים", אומרת השבוע פרופ' נורית אלפסי מהמחלקה לגיאוגרפיה ופיתוח סביבתי וראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון בנגב.

לדבריה, צריך למצוא דרך למשוך לעיר העתיקה תושבים שישתקעו בה באורח קבע. "אני חושבת שהניסיונות להביא סטודנטים או תושבים ארעיים הם לא רעיון חכם, כי בסופו של דבר צריך שיהיו שם אנשים עם מחויבות, אפילו עם כסף להשקיע".

יש לציין שהעירייה דווקא מעודדת סטודנטים להשתקע בעיר העתיקה, ואולם פרופ' אלפסי חולקת על מדיניות זו ומנמקת, "הדבר הזה באמת הכרחי שיגיעו אנשים שלא יהיו סטודנטים, לא יהיו זמניים, ארעיים. מה שצריך שיקרה שם הוא בעיקר תושבים ותיקים ותושבים של קבע שירצו לבנות את החיים שלהם שם, כי אחרת זה לא הדבר הנכון שצריך לקרות. אנשים ארעיים לא יעשו את השינוי, עסקים ומגורים הם דבר מאוד חשוב בעיניי".

בנושא הגבלת הבנייה לגובה פרופ' אלפסי מסכימה עם העירייה ומדיניותה. "אני חושבת שההבנה שיש מקום מאוד מיוחד ושאסור לעלות לגובה ושאסור לשנות את הפרופורציה זו הבנה מאוד נכונה. אפשר עדיין למצות זכויות בנייה בתוך המבנים הקיימים".
לדעת פרופ' אלפסי, העיר העתיקה שונה מכל האזורים האחרים בבאר שבע, "בגלל שיש בה מרקם נכון ונוח של רשת של רחובות".

פרופ' נורית אלפסי. עדיפות לתושבי קבע על פני סטודנטים ותושבים ארעיים. צילום פרטי

איך מקרבים את העיר העתיקה לשאר חלקי העיר?
"צריך לחדד את הנגישות של העיר העתיקה לשאר החלקים של העיר. היום העיר העתיקה ממש נפרדת גם מבית הקברות המוסלמי, ורשת התחבורה ממש מרחיקה את העיר העתיקה מכל האזורים האחרים, וזה נתון מאוד בעייתי. יכול להיות שאפשר לקרב באמצעות תשתיות ידידותיות להליכה ברגל ולהביא את העיר העתיקה לבאר שבע, ככה זה ייטב לה".

מרכזי הבילוי והמסחר שקמו בעיר השאירו את העיר העתיקה מאחור. כיצד אפשר לשרוד בתנאים האלה?
"קשה מאוד. יש במיוחד בעיה של נגישות, הנגישות צריכה להיות תחבורתית, העיר העתיקה היא לא מקום שנוח לנסוע בו ולחנות בו, אז בעצם היא מאוד מתרחקת. צריך לחדד מאוד את היכולת להגיע לעיר באמצעי תחבורה חלופיים: שבילי אופניים, תחבורה ציבורית, שאטלים - כלי תחבורתי מצוין בהרבה ערים. אלה דברים שיכולים מאוד לשדרג את העיר העתיקה. אם מכל מקום בעיר אפשר להגיע בקלות לעיר העתיקה זה דבר שמאוד תורם, ברגע שהדבר הזה חסום אז זה לא מעודד".

ביקורת בונה
ומה בעלי העסקים והנכסים בעיר העתיקה חושבים על התוכנית? איש עסקים ותיק שמחזיק בנכסים בעיר העתיקה ונחשף לתוכנית בכנס שהשתתף בו, מציע לעירייה שלא לראות בבעלי העסקים "קישוט".

כנס שיתוף בעלי העסקים. רוצים הקלות בבירוקרטיה. צילום: דיאגו מיטלברג

לדבריו, "לא צריך לצאת לידי חובה שהנה הציבור שותף, אלא לקחת את הערות בעלי העסקים ולהטמיע אותן ולתקן את מה שאין בתוכנית, לקחת לתשומת ליבם את הטרטורים שמתמודדים איתם בעלי עסקים שעוברים ממחלקה למחלקה כאשר נדמה לך שאין סוף לדרישות. תרכזו את כל הדברים במקום אחד ותקלו עלינו במקום להכביד בבירוקרטיה, כי אם לא, אין שום סיכוי שהתוכנית הזאת תצליח, וחבל לפספס את ההזדמנות. אני מכאן קורא לעירייה: תראו בדברים האלה ביקורת בונה ולא הורסת".

יש לציין כי בישיבת המועצה האחרונה שדנה במצב העסקים בעיר העתיקה נחשף כי יותר מ־157 עסקים נסגרו בשנים האחרונות בעיר העתיקה, רבים מהם בשל קשיים כלכליים.