בנייה בנתיבות. שי חג'ג': "עודף היצע של יחידות דיור מתוכננות, ללא יכולת מימוש בעתיד הקרוב". צילום: חיים הורנשטיין

בונים ללא הפסקה. האם הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) מקדמת את הקמתן של עשרות אלפי יחידות דיור באזור הנגב, למרות שיש כבר תוכניות מאושרות, וכאלה הנמצאות בהליכים מתקדמים של אישורים, שיש בהן מלאי תכנוני של עשרות אלפי דירות לעשרות שנים קדימה מבלי שיהיה להן ביקוש? תלוי את מי שואלים.

דו"ח של החברה להגנת הטבע שפורסם השבוע והגיע לידי "ידיעות הנגב", מצביע על כך שהוותמ"ל מקדמת באזור הנגב הצפון־מערבי, קרי באופקים ובנתיבות, את הקמתן של אלפי יחידות דיור במקום לפעול למימוש התוכניות המאושרות הקיימות.

על פי הדו"ח, באזור הנגב הצפון־מערבי מקודמות שש תוכניות בהיקף של כ־20 אלף יחידות דיור על שטח כולל של כ־12 אלף דונם, למרות שיש לגבי האזור הזה מאגר קיים של כ־18 אלף יחידות דיור.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קצב התחלות הבנייה באזור הזה עמד בשנים האחרונות על 147 יחידות דיור בנתיבות ו־90 יחידות דיור באופקים. על בסיס אותם נתונים, קובעים עורכי הדו"ח, יש באזור הזה מאגר של יחידות דיור שיספיק לעוד 55 שנים קדימה.

"כאשר בוחנים את קצב הגידול השנתי של יחידות הדיור במרחב הצפון־מערבי של הנגב", נאמר בדו"ח, "בו מתכננת הוותמ"ל אלפי יחידות דיור חדשות, מגלים שאין כל הלימה בין מספר יחידות הדיור המאושרות והמתוכננות על ידי הוותמ"ל לבין קצב הגידול בפועל באותן ערים".

"בעוד שכיום קצב הבנייה השנתי של יחידות דיור באותן ערים עומד על כמה מאות בודדות של יחידות דיור חדשות, הוותמ"ל והסכמי הגג הנלווים לתוכניות של הוועדה מצביעים על קצב פיתוח של למעלה מ־2,000 יחידות דיור חדשות לשנה. הפער בין קצב הבנייה לבין היקף יחידות הדיור בתוכניות מצביע על מלאי יחידות דיור שיכול לספק צרכי בנייה לעוד עשרות שנים".

בנייה באופקים. ראש העירייה תומך נלהב בהגדלת מלאי הדירות החדשות. צילום: הרצל יוסף

מציאות אחרת
על פי הנתונים, אוכלוסיית נתיבות מונה כיום קרוב ל־40 אלף תושבים וקצב הגידול השנתי של האוכלוסייה עומד על 2.6%. במסגרת תוכנית המתאר הכוללת לנתיבות, הנמצאת בימים אלה בשלבי תכנון מתקדמים, מתוכננת הכפלה של העיר מצידו המערבי של נחל בוהו, כאשר חלקה הארי של תוכנית המתאר מקודם באמצעות הוותמ"ל על ידי ארבע תוכניות בהיקף כולל של 11,530 יחידות דיור למגורים.

תוכניות אלה מצטרפות לשלוש תכניות נוספות לדיור בבנייה רוויה אשר אושרו בשנים האחרונות בנתיבות על ידי הוועדה המחוזית בהיקף כולל של כ־2,607 יחידות דיור. מדובר בפרויקט 'נווה שרון' (1,688 יחידות דיור), 'נתיבות מערב ב' (734 יחידות דיור) ו'נתיב המעלה' (185 יחידות דיור).

באופקים התמונה דומה. למעלה מ־30 אלף תושבים מתגוררים בעיר וקצב הגידול השנתי של האוכלוסייה בה עומד על 4.3%. במהלך השנתיים האחרונות אישרה הוותמ"ל שתי תוכניות מועדפות לדיור בעיר, הכוללות את הקמתן של יותר מ־8,000 יחידות דיור חדשות.

התוכניות הללו מצטרפות לחמש תוכניות לדיור בבניה רוויה אשר אושרו בשנים האחרונות על ידי הוועדה המחוזית בהיקף כולל של כ־4,984 יחידות דיור. על פי הנתונים, המלאי התכנוני של דירות למגורים באופקים על פי תוכניות סטטוטוריות מאושרות כולל 1,405 יחידות דיור במתחם 'אפיקי דמרי', 1,818 יחידות דיור בשכונת רמת שקד, 887 יחידות דיור בשכונת שפירא, 758 יחידות דיור בשכונת מישור הגפן ו־116 יחידות דיור במסגרת פרויקט התחדשות עירונית בשכונת רמב"ם.

אמנם בשנים האחרונות יש עלייה בביקושים לדירות בנתיבות ובאופקים והמכרזים של בנייה רוויה זכו להצלחה, ובהתאם לכך גם חל גידול במספר התחלות הבנייה, אך בחברה להגנת הטבע טוענים מנגד, כי מדובר בהיקפים נמוכים אשר אינם מתכתבים עם קצב הגידול יוצא הדופן, לטענתם, אשר מוכתב על ידי הסכמי הגג ובא לידי ביטוי גם באמצעות התוכניות המקודמות בוותמ"ל.

לחיזוק הטענה, מתבססים בחברה להגנת הטבע על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנה החולפת, לפיהם חלה ירידה בקצב התחלות הבנייה באזור.

ראש עיריית אופקים, איציק דנינו: " ללא הוותמ"ל והתוכניות להגדלת מספר הדירות בעיר לא היה לנו מלאי של דירות מגורים לשיווק". צילום: שי שמואלי

מכרזים לא התרוממו
בשעתו נחתמו הסכמי הגג בין העיריות נתיבות ואופקים לבין משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, אשר מחייבות אותן לפתח יחידות דיור חדשות למגורים בקצב מהיר ובהיקפים גדולים לאורך מספר שנים.

באופקים נחתם הסכם הגג בחודש פברואר 2017 בהיקף כולל של 14,436 יחידות דיור בו נקבע קצב בנייה של 2,000 יחידות דיור בשנה. בנתיבות נחתם הסכם הגג בחודש דצמבר 2017 בהיקף כולל של 13,103 יחידות דיור, גם במקרה הזה בקצב של 2,000 יחידות דיור בשנה.

"כאשר בוחנים את הגידול השנתי במספר יחידות הדיור", נאמר בדו"ח, "אל מול המלאי התכנוני הקיים והמקודם בוותמ"ל לגבי נתיבות ואופקים, נצא שהמלאי התכנוני הקיים באופקים יספיק לכ־88 שנות בנייה והמלאי התכנוני הקיים בנתיבות יספיק לכ־78 שנות בנייה. האם יש איזו שהיא היתכנות לקצבי בנייה כאלה באותן ערים?".

עורכי הדו"ח גם מציינים כי בין השנים 2018-2015 התקיימו באופקים 13 מכרזים לבנייה רוויה למגורים בהיקף כולל של 3,146 יחידות דיור. 11 מכרזים הצליחו, מכרז אחד זכה להצלחה חלקית ומכרז נוסף של 493 יחידות דיור נכשל ולא הוגשו לגביו כל הצעות. במהלך שנת 2018, כך מתברר, נכשל שיווקן של קרקעות המיועדות ל־539 יחידות דיור באופקים.

באותן שנים התקיימו בנתיבות שבעה מכרזים לבנייה רוויה למגורים בהיקף כולל של 4,910 יחידות דיור. מתוכם מכרז אחד בוטל, חמישה נוספים זכו להצלחה חלקית, תוצאותיו של מכרז אחד טרם התפרסמו והמכרז האחרון והנרחב מבין כל המכרזים בהיקף של 1,005 יחידות דיור נכשל מבלי שהוגשה לגביו ולו הצעה אחת. מדובר במכרז שפורסם במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן' וכלל ארבעה מתחמים בשכונת 'רמות יורם'.

בנייה בנתיבות. מחברי הדו"ח: "הוועדה אינה נותנת מענה אמיתי למשבר הדיור בישראל, אלא למראית עין". צילום: חיים הורנשטיין

"אין ביקושים"
"הוועדה לפתרון משבר הדיור", אומרים דרור בוימל וערן בן נון, אנשי החברה להגנת הטבע, מכותבי הדו"ח, "מוצגת על ידי הממשלה והאוצר כוועדה שנועדה לסייע בפתרון משבר הדיור, על ידי עקיפת החסם התכנוני, בדרך של יצירת מלאי גדול ומהיר של יחידות דיור מתוכננות. בסופו של דבר, ניתן לומר לאחר ארבע שנות פעילותה של הוועדה כי היא נכשלה ואינה נותנת מענה אמיתי לפתרון משבר הדיור בישראל, אלא למראית עין".

"הוועדה מתכננת ומאשרת תוכניות שיימלאו את טבלאות האקסל של משרד האוצר, אך יישבו על מדפי מינהל התכנון לעוד שנים רבות מבלי שייצאו אל הפועל בכלל. הוועדה מתכננת בעיקר באזורים בהם יש מלאי תכנוני קיים מחד, אך מאידך, אין בהם ביקושים".

מה באשר למדיניות חיזוק הפריפריה בהאצת הבנייה באזור?
"אנחנו תומכים בחיזוק הפריפריה וסבורים כי זו מטרה חשובה וראויה, אך יש להשיג אותה, בראש ובראשונה, על ידי מימוש יחידות הדיור הקיימות במלאי, המספיקות לעשרות שנים קדימה. ניכר שעיקר תרומתה של הוועדה הוא בהגדלת המלאי התכנוני באזורים שהם ממילא חסרי ביקוש, תוך גרימת נזקים קשים ולכן יש להפסיק את פעילותה באופן מיידי".

שותף נוסף לטענה שיש לעצור את פעילות הוותמ"ל הוא יו"ר מרכז המועצות האזוריות וראש המועצה האזורית מרחבים, שי חג'ג', שגורס כי כל אותן תוכניות להגדלת מלאי יחידות הדיור באזור פוגעות גם בחקלאים, ששטחיהם מופקעים לצורך קידום תוכניות הבנייה וגם ברשויות המקומיות עצמן מסיבות תקציביות.

"מדובר בהיסטוריה תכנונית של הוותמ"ל על חשבון החקלאות וערי הפריפריה", אומר חג'ג', "יש עודף היצע של יחידות דיור מתוכננות, ללא יכולת מימוש בעתיד הקרוב. חשוב להגדיל את היצע הדיור בישראל ואנחנו, כמועצות, תומכים ברעיון ומוכרחים להיות שותפים בתכנון אבל אין שום היגיון לעצור עיבודים חקלאיים שנים לפני תחילת עבודות הבנייה".

"בימים אלה, כאשר יש עודף היצע וכאשר אנו עדים ליותר ויותר ראשי ערים שמקפיאים את הסכמי הגג, מתוך שיקולים אחראיים לתקצוב השכונות החדשות שייבנו, כמו גם מניעת גירעונות עתידיים לעירייה, יש לעצור את פעילות הוותמ"ל ולהתחיל שיח משותף ואחראי".

יו"ר מרכז המועצות האזוריות וראש המועצה האזורית מרחבים, שי חג'ג': "יש לעצור את פעילות הוותמ"ל ולהתחיל שיח משותף ואחראי". צילום: הרצל יוסף

יעמדו בתחזיות?
ראש עיריית אופקים, איציק דנינו, אמר ל"ידיעות הנגב" בעקבות הדו"ח כי "כותבי הדו"ח הזה אינם מבינים את המציאות. כיום אין באופקים דירה אחת שפנויה לשיווק. ללא הוותמ"ל והתוכניות להגדלת מספר הדירות בעיר לא היה לנו מלאי של דירות מגורים לשיווק. נכון לסוף שנת 2018 שווקו כל הדירות".

מה באשר לטענות כותבי הדו"ח בדבר תכנון של דירות מעבר לקצב הגידול של האוכלוסייה?
"זה קשקוש. המדינה נמצאת באיחור רב בכל הקשור להיערכות לשנת 2048, בעוד 30 שנה, כשהאוכלוסייה תוכפל. המדינה אינה ערוכה לגידול האוכלוסייה. כל התוכניות לא יספיקו לתחזית הזו".

ולגבי הטענות לגבי בנייה על חשבון נכסי הטבע באזור?
"תוכניות הוותמ"ל הקשורות לאופקים שומרות על הקרקע ומתייחסות לכל מה שקשור לנכסי הטבע באזור שלנו. זה נלקח בחשבון. אנחנו משמרים אותם ומעצימים אותם. אנשים צריכים להבין, שאזור הנגב המערבי, ואופקים בתוכו, הולך ומתפתח וזו ההזדמנות להגדיל את מדינת חדרה - גדרה. זה העיתוי הטוב ביותר לעשות זאת".

ראש עיריית נתיבות, יחיאל זוהר: "מחויב בראש ובראשונה לקיים תהליך של בקרה במטרה לשמור על האיזונים הנכונים". צילום: הרצל יוסף

דרוש: בקרה ותשתיות
בעוד שראש עיריית אופקים תומך נלהב בתוכניות הפיתוח והגדלת מלאי הדירות החדשות לשיווק, ראש עיריית נתיבות, יחיאל זוהר, נוקט גישה שמרנית יותר.
באחרונה הודיע זוהר כי הוא שוקל לעצור את המשך ביצוע הסכמי הגג תוך כוונה שהשיווק הנוכחי של מאות יחידות דיור בבנייה רוויה יהיה האחרון לשנתיים הקרובות, כאשר עיקר המאמצים יופנו להשלמת בנייתן של השכונות 'נווה שרון' ו'נתיבות מערב' לצד בנייתה של שכונת 'רמות יורם', בה כבר שווקו מאות יחידות דיור.

"אני לא רואה בעצירת הסכמי הגג מהלך דרמטי", אמר ראש עיריית נתיבות, "אני מרגיש מחויב בראש ובראשונה לקיים תהליך של בקרה במטרה לשמור על האיזונים הנכונים. לא צריך רק לבנות ולפתח, אלא לתחזק את התשתיות ולהציע שירותי חינוך, קהילה, רווחה, תרבות ופנאי, באופן שיהלמו את קצב גידול האוכלוסייה".

יחיאל זוהר, יש לציין, גייס באחרונה את שירותיו של הכלכלן, פרופ' ירון זליכה, לשעבר הממונה על השכר במשרד האוצר, כדי לבחון את יישום הסכמי הגג בנתיבות ולגבש תוכנית פעולה שתשמור על תמהיל וזיקה באשר ליחס בין התפתחותה האורבנית של נתיבות לבין קצב גידול האוכלוסייה בעיר.

מהוותמ"ל נמסר בתגובה כי "תפקידה של הוותמ"ל הוא לתכנן יחידות דיור בכל חלקי הארץ בהתאם למדיניות הממשלה לחיזוק ופיתוח הפריפריה. בניגוד לטענות המוצגות בדו"ח, מעל 60% מכלל יחידות הדיור המתוכננות בוותמ"ל הינן באזורים המוגדרים כאזורי ביקוש".

"הניתוח אותו מציג הדו"ח מתעלם לחלוטין מהצורך בתכנון המותאם למגוון אוכלוסיות. בעוד שהחברה להגנת הטבע עסוקה בכתיבת דו"חות מגמתיים, הוותמ"ל תמשיך את תפקידה החשוב בהגדלת היצע יחידות דיור איכותיות תוך מתן דגש על תשתיות נדרשות בכל חלקי הארץ, ביחד עם שמירה על הטבע בישראל".

חנניה בן שטרית מאופקים. "קידום התכניות הוא בגדר אסון לעיר". צילום: הרצל יוסף

"קידום התוכניות הוא בגדר אסון לעיר"
חנניה בן שטרית, לשעבר חבר מועצת עיריית אופקים, הגיש עתירה לבית המשפט העליון נגד הבנייה המאסיבית בעיר ויו"ר האופוזיציה במועצת עיריית נתיבות, בנימין משה פרץ, טוען כי דירות רבות בעיר עומדות ריקות ואינן מאוכלסות.

נתוני הדו"ח לא הפתיעו את חנניה בן שטרית, מוותיקי העיר אופקים ולשעבר חבר מועצת העירייה. לפני כשבעה חודשים הוא הגיש עתירה לבית המשפט העליון נגד הבנייה המאסיבית באופקים. בית המשפט אמנם הוציא בשעתו צו ביניים להקפאת התוכניות, אך בהמשך הן הופשרו וקודמו.

"קידום התוכניות הוא בגדר אסון לעיר", אומר בן שטרית, "מי יאכלס את כל הדירות האלה שמתכננים לבנות. בונים ובונים ובינתיים שוכחים את השכונות הישנות. הדירות האלה יישארו ריקות עוד הרבה שנים ואופקים תהפוך לעיר רפאים. הסכמי הגג הם בכייה לדורות. מפתחים ובונים פי שניים מקצב גידול האוכלוסייה כאן ולא ברור כיצד מתכוונים לאכלס את כל אלפי יחידות הדיור הללו בעוד עשרות שנים. זה פשוט אסון".

בנימין משה פרץ מנתיבות. "למה צריך לרוץ ולבנות כשאין לזה כל תכלית ושום צורך?". צילום: הרצל יוסף

חבר מועצת עיריית נתיבות ויו"ר האופוזיציה במועצת העירייה, בנימין משה פרץ, טוען כי "לצערי הרב, כל ההתנהלות לגבי הסכמי הגג והבינוי המאסיבי נעשתה כאקט פוליטי של הממשלה. ניסו לייצר מציאות ורודה, אבל המציאות טופחת לנו על הפנים. כיום מוצפת נתיבות בדירות רבות שהן עומדות ריקות ואינן מאוכלסות. למה צריך לרוץ ולבנות כשאין לזה כל תכלית ושום צורך?".

"הבינוי המואץ הזה גם מוריד את ערך הנדל"ן בעיר. צריך קודם כל לחשוב על תשתיות ותחזוקה של שירותים שונים כשמבקשים לתכנן ולקדם פרויקטים כאלה. כל התהליך הזה הוא מופרך מיסודו. אין בו שום צורך".