שוק הנדל"ן בישראל מציע נכסי יד שניה ישנים ומוזנחים, הממוקמים בלב אזורי הביקוש, שתכנונם הלקוי ומצבם המבני הרעוע גורמים לרבים להימנע מלהתקרב אליהם. בפועל, אותם דירות ובתים מוזנחים יכולים להתגלות כמציאה של ממש - עלותם הנמוכה ביחס למחיר השוק, בתוספת עלות שיפוצם, הופכת אותם לכדאיים שכן שטחם בדרך כלל גדול יותר ביחס לפרויקטים חדשים וגולת הכותרת היא שהם נמצאים במרכז העניינים עם גישה נוחה למרכזי הבילוי, החינוך והתעסוקה.

אילוסטרציה. צילום: shutterstock

לדברי האדריכלית שירה מוסקל, ממשרד "הלל אדריכלות" "רבים מתקשים לזהות את הפוטנציאל הגלום באותם נכסים ולא בכדי- הקירות הסדוקים, הדלתות שנעקרו מהמקום והתכנון הלקוי שגורם לחלל להיראות חשוך ומסוגר, הם רק חלק קטן מהסיבות בגינן אנשים נמנעים לקנות אותם. יעוץ לפני רכישה יכול להשפיע דרמטית על ההחלטה המשמעותית של רכישת נכס לא רק ברמה הכלכלית אלא ברמת איכות החיים של המשפחה לאורך זמן".

חשוב לציין שלא כל נכס הוא בר שינוי. בחלקם מיקומי הממ"ד או המקלט בעייתי, מדרגות במיקום שגוי שלא ניתנות להזזה, ותקרות בטון נמוכות שלא ניתן להגביה. עם זאת, שילוב גורם מקצועי המתמחה באיתור נקודות החוזקה של המבנה יכול לסייע דרמטית למציאת נכס העונה על הצרכים המדויקים של הרוכשים.

לפני ואחרי "הלל אדריכלות". צילום: עודד סמדר

לשם כך נדרשת שליטה בעסקאות שנחתמו באזור וכמובן ידע רב בתכנון ובעלויות השיפוץ. לדברי מעצבת הפנים הדס רוט, מ"הלל אדריכלות": "במרבית המקרים לא מדובר בשינויים מינוריים של שבירת קירות ופתיחת חלונות, שינויים שרבים מצליחים לדמיין בעצמם, אלא בכאלה בהם הפתרון סבוך ומורכב כמו שינויי מיקום של גרמי מדרגות ופתחי כניסה, שינוי במיקומי העמודים והזזת מיקומי חללים כמו מטבח, סלון או חדרי שינה על מנת ליצור תכנון מרווח, מואר ועדכני יותר".

המילה שיפוץ היא מילה מאוד גדולה. שיפוץ לצורך השבחה ולא לצורכי מגורים, אפשר גם לסגור בהשקעה של 250,000 שקלים לדירה של 100 מ"ר. ראשית, מסבירה רוט, כאשר ההשקעה היא לצורך ההשבחה בלבד, יש צורך לתכנן נכון, לרוב אלו דירות ישנות שאין בהן "אופן ספייס| כשנכנסים לדירה, חלל מרכזי מאוד גדול, המטבח הוא סגור, דירות ללא מרפסות, חלוקת החדרים לא נכונה, תכנון לא נכון".

"הרעיון הוא לקחת דירה ישנה ולתכנן אותה מחדש, תכנון עדכני וטוב, שיכול לכלול תוספת חדר, מרפסת וכך עם תכנון נכון אפשר להשביח את הנכס שמסתכם בעלויות קבלן ועלויות הבחירות של החומרים, כמו ריצופים, תאורה וכו', כאשר אין צורך בריהוט או אקססוריז מאוד מיוחדים, מזגנים עם טכנולוגיה מתקדמת, חשמל חכם, חימום תת רצפתי, או מטבח מפואר - אין אקסטרות - יש תכנון נכון לצורך השבחה בלבד. השבחה בסופו של דבר היא תכנון מחדש ונכון של הדירה".

"לדוגמא", מסבירה רוט, "בחנתי דירה תל אביבית עם חדר מאוד גדול שבקלות בתכנון החדש הוא יהפוך לשני חדרים, או חלל ציבורי מאוד גדול שאפשר להקצות חלק ממנו לטובת מרפסת, או פתיחת מטבח לאופן ספייס לצורך הגדלת השטח הציבורי".

צריך לזהות את הפוטנציאל "הלל אדריכלות". צילום: עודד סמדר

עוד מסבירה רוט: "נכס חדש שרכשתי עם 4 חדרים והפכתי ל 5 חדרים, תוך כדי שיפוץ אני מעלה את הסטטוס שלו. בדירות ישנות החדרים היו גדולים יותר. מה גם שאותן דירות נראות מוזנחות, החלוקה לא נכונה, והפוטנציאל הוא עצום".

לאלה העומדים בפני תהליך זהה, הנה כמה טיפים שעשויים לסייע במציאת הנכס האידיאלי:

* מיקום זהו שם המשחק! לעולם אל תתפשרו על מיקום מנצח. מבחן השנים מוכיח שהביקוש באזורים מרכזיים רק הולך וגדל. 

* החיפוש אחר נכס מתברר מהר מאוד כמשימה קשה ומפרכת. ככל שתלמדו יותר את הנכסים בשוק המקומי, כך הסיכוי ש'תיפלו' על מציאה הולך וגדל. חשוב לחוש את השוק ולהיות ערים למתרחש. 

* לאלה המתלבטים בין מספר נכסים, מומלץ לפנות לאיש מקצוע בתחום. לדוגמה אדריכל שאתם מעריכים את יכולותיו ויוכל להציג בפניכם תמונה בהירה יותר של הפוטנציאל הגלום בנכס, הערכת עלויות היקף השיפוץ, כדאיות ביחד למצב התשתיות והמבנה וכיו"ב.

* במידה והחלטתם לרכוש נכס בעייתי, חשוב לבחון ולסכום את העלויות הכרוכות ביישום השינויים. מומלץ להימנע מלסמוך על נתונים חלקיים ובלתי מאוששים ולקבל חוות דעת ואסמכתאות מגורם מומחה כדי לא להיכנס בשלב מתקדם, לאחר רכישת הנכס, בתעצומות כלכליות ומפחי נפש.

* זיכרו: היתרון הגדול ברכישת נכס בעייתי וישן טמון בכך שעלותו מאפשרת עריכה של שיפוץ מאסיבי מבלי להתפשר על מיקום ומטראז'. התוצאה היא בית או דירה חדשים ומעוצבים המותאמים באופן מושלם בכלל ההיבטים.

* ככלל, מומלץ לחפש נכסים שחזיותיהם פשוטות ולא מגושמות (גגות מוזרים, אלמנטים אדריכליים חריגים ובליטות למיניהן) שכן הם אלמנטים שקשה ולא משתלם לשנות ולשפר.