הסכמי הגג נועדו להגדיל את היצע הדירות בישראל ולתת מענה למצוקת הדיור. כשבוחנים את ההסכמים שנחתמו בערים רבות ברחבי הארץ מגלים שהם כוללים בנייה מואצת של שכונות חדשות פריפריאליות, בעוד השכונות הוותיקות בערים אמורות לעבור תהליכים של התחדשות עירונית כמו 'פינוי־פינוי' או תמ"א 38.

בניה באופקים. תולים בתכניות תקוות גדולות. צילום: אדי ישראל

בנגב נחתמו עד כה הסכמי גג בבאר שבע, דימונה, נתיבות ואופקים, שמשמעותם תוספת עצומה של עשרות אלפי דירות.

בבאר שבע ייבנו 20 אלף דירות בעיקר בצפון העיר ובמערבה. באופקים ייבנו כ־ 14 אלף דירות בארבע שכונות חדשות בעיר. בדימונה ייבנו לא פחות מ־ 26,222 דירות עד שנת 2024 ועל מספר זה עשויות להתווסף עוד כ־ 4,600 דירות במסגרת התחדשות עירונית. במסגרת הסכמי הגג בנתיבות ייבנו 13,103 דירות.

המשותף לכל הערים הדרומיות האלה הוא שכולן מעוניינות להגדיל את האוכלוסייה המתגוררת בשטחן המוניציפלי ולקלוט זוגות צעירים מהמרכז ואוכלוסיות חזקות ומבוססות.

אבל מה יקרה אם התוצאה תהיה הפוכה ואת רוב הדירות בשכונות החדשות ירכשו משפרי דיור שרוצים לעבור מהשכונות הוותיקות לשכונות החדשות? מה יעלה בגורלן של השכונות שנבנו בשנות ה־ 50 וה־ 60 של המאה הקודמת? כיצד מתמודדות הרשויות עם בעיות של צפיפות ופקקי תנועה הנוצרים בגלל הגידול במספר התושבים? והאם הסכמי הגג מבוקרים ומבוצעים בצורה מושכלת?

כדי לקבל תשובות לשאלות אלה פנינו השבוע למומחים בתחומים אלו וביקשנו מהם לחוות את דעתם ולהסביר מניסיונם העשיר, מה הם חושבים על התוכניות האלה.

מהלך מוצלח, בתנאי

האדריכל רמי מרש ממשרד 'מרש אדריכלים בע"מ' בבאר שבע, חושב שכדי שהסכמי הגג יוכתרו כמהלך מוצלח, הם צריכים לכלול שלושה היבטים מרכזיים - השקעה בתשתיות בשכונות החדשות, השקעת חלק מהכספים ומהמאמץ התכנוני בהתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות ומאמץ גדול ליצור מקומות עבודה.

אדריכל רמי מרש: זהו אתגר לא פשוט מבחינת תשתיות ותדמית. צילום: עמית שעל

נושא התעסוקה קריטי במיוחד בעיניו של מרש. "מכיוון שאתה מדבר על תוספת של כמות גדולה מאוד של יחידות דיור, בבאר שבע למשל מדברים על 20 אלף יחידות דיור, אז אתה צריך להבין שאנשים צריכים לבוא לגור שם ולמצוא מקומות תעסוקה, זוגות צעירים, אקדמאים ובעלי מקצועות חופשיים".

"תמיד נהיה בתחרות עם מרכז הארץ לדאבוני הרב, אבל כמו שאני יודע המדינה מפנה היום את המשאבים שלה מבחינת תעשייה ומבחינת מקורות תעסוקה לפריפריה".

מה יקרה אם ההיבטים שהזכרת לא יתממשו?

"כרגע המאמץ הגדול מושקע בבניית שכונות חדשות ופריפריאליות, וזה בעצם גורם לזה שיש פחות משקיעים בשכונות הליבה".

למה בעצם לא משקיעים בשכונות הליבה כמו בשכונות החדשות?

"מכיוון שהשכונות הפריפריאליות הן בעצם אדמה ריקה, אדמה בתולית, אומנם מתוכננת, שמוציאים אותה למכרזים וקבלנים מקימים בתים. בשכונות הליבה מדובר בהתחדשות עירונית, בפינוי בינוי, בתמ"א 38. אלה תהליכים יותר מורכבים ותהליכים שזקוקים לפתרונות יצירתיים, בעיקר בפריפריה בגלל סיבות של עלויות קרקע, ויכול להיות שהם יקחו יותר זמן".

מה לגבי תשתיות־העל?

"עיריות שהשכילו והכניסו להסכמי הגג בצורה ראויה את נושא תשתיות־על, שזה מאוד חשוב, ונערכות לתכנון גם של מרכזי הערים, יגרמו לדעתי לכך שכתוצאה מהסכמי הגג הן יקבלו דברים שאולי הן לא היו מקבלות בלי זה".

אתר בניה בבאר שבע. תוספת של עשרות אלפי דירות. צילום: הרצל יוסף

מרש מדגים את דבריו ומזכיר את השיפור הגדול במערך התחבורתי בבירת הנגב, את פארק נחל באר שבע, ועוד פרויקטים גדולים, שלדבריו, לא ברור מהיכן היו מביאים את התקציבים עבורם לולא הסכמי הגג. "זה מנוף להשקעה ומנוף של משיכה של אוכלוסייה איכותית. זה מערך מורכב, וכך צריך להתייחס לזה", הוא אומר.

לדעתו של מרש, לבניית עשרות אלפי דירות חדשות תהיה השפעה גדולה מאוד על ערי הדרום. "תוספת של כמות גדולה של יחידות דיור, גם באופקים, גם בדימונה, גם בבאר שבע, גם בשדרות ובכל המקומות האלה, משמעותה שצריך לגרום לכך שהאוכלוסייה שדורשת מגורים ודורשת תעסוקה תבוא לגור במקומות האלה ולא תעשה מאמץ עילאי וכמעט בלתי אפשרי להישאר במרכז הארץ. וזה אתגר, אתגר תדמיתי, אתגר תשתיתי, אתגר לא פשוט".

תוספת הבנייה לא תגרום לצפיפות?

"הסכמי הגג מתועלים לכיוון שכונות מתוכננות היטב לפי כל התקנים, כך שאני לא חושש מצפיפות בכלל. אנחנו לא סובלים פה מצפיפות בדרום".

ומה לגבי פקקי תנועה?

"הנושא של פקקי תנועה הוא דבר פתיר. אנחנו בכלל לא מתקרבים לבעיות שיש במרכז הארץ. מובן שבכל נושא העירונית המתחדשת צריך לשפר את התחבורה הציבורית. זה דבר שנמצא במודעות וזה לא מה שמטריד אותי, מה שמטריד אותי יותר הוא שלא יתכננו ערי רפאים, וזה אתגר".

מחיר כבד

"זה מורכב, זה לא שחור או לבן", אומר השבוע מתן סעד, מתכנן עירוני מארגון "ארץ עיר" ומוביל קהילת "הרשת" בבאר שבע, על סוגיית הסכמי הגג. "בצד החיובי של זה, הסכמי הגג יעודדו את ההתפתחות והצמיחה של העיר, אבל יש לזה מחירים די כבדים".

מתן סעד. מעבר אוכלוסיות חזקות לשכונות החדשות יחליש את השכונות הקיימות. צילום פרטי

מהם אותם מחירים כבדים?

"זה עלול ליצור הגירה של תושבים מהשכונות הוותיקות לשכונות החדשות ולהחליש את מרכז העיר. אם האוכלוסייה במעמד סוציו־אקונומי גבוה יותר תעשה תהליך של שיפור דיור, זה יחליש את השכונות הוותיקות וזה עומד בסתירה לתוכנית המתאר העירונית".

תוכנית המתאר העירונית, מסביר סעד, מבקשת לחזק את הקיים, לעבות את השכונות הוותיקות ולעודד תנועה כדי ליצור "עירוניות בריאה יותר", כלשונו. "כשזה קורה במקביל לבניית שכונות חדשות במעטפת זה יכול להיות מהלך שהוא קצת לא בריא", הוא טוען.

עם זאת, סעד רואה בהסכמי הגג גם הזדמנות. "יש לציין שהושג איזשהו תקציב גם לטובת השכונות הוותיקות שזה דבר חיובי. עיר צריכה להתפתח, זה טבעי".
ואולם, הוא היה רוצה לראות תוכנית שונה ממה שמוצע בהסכמי הגג. "הייתי מעדיף לראות תוכנית שמצופפת את המרקם הקיים ולא בונה עוד".

למה התוכנית המוצעת פחות טובה בעיניך?

"הנוסחה מאוד פשוטה. בשביל לייצר עירוניות טובה, אתה רוצה רחובות שיש בהם הרבה אנשים ושיש לך בשכונה את כל מה שצריך. אם אתה מנייד את האוכלוסייה שיותר איכפת לה לשכונות החדשות, אז אתה מחליש את השכונות הקיימות ומרחיק את העירוניות, שזה בדיוק הפוך מהמטרה".

כלומר, הנזק גדול יותר מהתועלת?

"אני לא רוצה להיות נביא. מצד אחד, זה יכול לייצר נזק יותר מאשר תועלת. מצד שני, הנחת היסוד המסוות בתוך הדבר הזה היא שאוכלוסייה רבה מבחוץ תגיע לבאר־שבע, וגם יש גידול טבעי של עיר שצריך לענות עליו. אני לא חושב שזה פתרון תלוש, פשוט פתרון פחות מדויק מאשר עיבוי המרקם הבנוי והציפוף שלו".

תכנון היסטרי

פרופ' נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן גוריון, אינה מתלהבת, בלשון המעטה, מהסכמי הגג, ואף מותחת ביקורת על מקבלי ההחלטות.

פרופ' נורית אלפסי. "יש כאן כמעט היסטריה, ותכנון טוב והיסטריה לא הולכים ביחד". צילום פרטי

"הסכמי הגג גורמים למערכת התכנון לעקוף את עצמה. זאת אומרת, שר האוצר התעקש להחזיק בידיו גם את רשות מקרקעי ישראל וגם את מינהל התכנון, ונוצר איזשהו רושם שיש כאן באמת כבוד לתכנון ארוך טווח, למחשבה שתועיל לאזרחים לאורך זמן".

ואולם, לדעתה של פרופ' אלפסי, במציאות הדברים נראים אחרת. "מה שאנחנו רואים הוא בעצם הסכמי גג שעוקפים את מערכת התכנון, מדלגים על תוכניות מתאר ועל תוכניות המדיניות ועל מסמכי המדיניות שמערכת התכנון מכינה ומייצרים שכונות חדשות בשולי הערים בתכנון שהוא מאוד חפוז, הרבה פעמים ללא תשתיות מתאימות ובאופן שמייתר לחלוטין מנגנונים של התחדשות עירונית, עיבוי ושכלול של מערכות עירוניות קיימות, יש כאן כמעט היסטריה, ותכנון טוב והיסטריה לא הולכים ביחד".

התחדשות עירונית

ראש עיריית אופקים, איציק דנינו, התייחס לביקורות על הסכמי הגג ואמר: "הסכם הגג שנחתם עם אופקים הגיע בזמן ובמקום הנכון, והתאים לחזון אותו הצבתי לעצמי בתחילת עבודתי והוא הקמת שכונות חדשות והבאת אוכלוסייה צעירה שתחזק את העיר. לשמחתי, זה היה גם האינטרס של המדינה".

איציק דנינו, ראש עיריית אופקים. הסכם הגג שנחתם עם אופקים הגיע בזמן ובמקום הנכון. צילום: שי שמואלי

"אני מכיר את הביקורת על הסכמי הגג, אך אופקים יוצאת מן הכלל במקרה הזה, כיוון שהצלחנו להשלים את החסר בהסכמי הגג עם שני פרויקטים נוספים: האחד, תוכנית ההמראה המתגבשת בימים אלו, והשני, תוכנית התחדשות עירונית שאנו מפעילים".

לדבריו, תוכנית ההמראה הינה פיילוט של משרדי האוצר והפנים, "ואופקים יחד עם שתי רשויות נוספות, בונות יחד תוכנית הבנויה משלושה עקרונות: סגירת הפער שבין הארנונה שמשלם התושב להוצאה הריאלית, שדרוג השירות המוניציפאלי ובניית רגליים כלכליות לרשות באמצעות פרויקטים שעם יציאתם לפועל הם יניבו הכנסות, ובכך יסתיים הצורך המתמשך של העירייה במענקי המדינה".

עוד ציין דנינו כי "הפרויקט הנוסף נועד לשדרג את התשתיות בשכונות הוותיקות ברחבי העיר, ובכך להשוות, עד כמה שניתן, בינן לבין השכונות החדשות שנבנות".