תוכניות לחוד ומציאות לחוד. בדיקה שערך "מגדילים", הארגון הישראלי להתחדשות עירונית, באשר לקצב ההתחדשות העירונית ב־30 ערים בארץ חושפת תמונה די עגומה בנושא ההתחדשות העירונית בנגב.

פרויקט פינוי בינוי ברחוב גולומב. צילום: הרצל יוסף

מתברר שבבאר שבע כמעט אין התחדשות עירונית, והיא מדורגת בתחתית רשימת הערים. הבדיקה כוללת נתונים עד שנת 2016 ומבוססת על נתוני משרד השיכון לגבי מספר ההיתרים ואישורי הבקשות ועל נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי מספר הדירות בכל עיר.

הפרמטרים שנבדקו בערים שנכללו בבדיקה הם היקף הדירות בתמ"א (תוכנית מתאר ארצית) שאושרו או שניתן להן בעשור האחרון אישור, כמות הדירות, שיעור תמ"א, וכמה שנים יידרשו כדי לחדש את העיר.

מבין 30 ערים שנסקרו, באר שבע ממוקמת במקום ה־29, כלומר בתחתית הדירוג. על פי הנתונים, בבאר שבע מספר הדירות בתמ"א שאושרו לתוכניות התחדשות עירונית עומד על 20 דירות בלבד מתוך 74,581 דירות בעיר. כלומר, שיעור ההתחדשות העירונית הוא אפס אחוזים.

בקצב הזה, כך לפי הנתונים, אין סיכוי שתהיה התחדשות עירונית משמעותית בבאר שבע בדורות הבאים ויחלפו 37,291 שנים עד להתחדשות מלאה, מספר דמיוני שנועד להמחיש עד כמה באר שבע נשארה מאחור בתחום.

לשם השוואה, רמת גן היא העיר המתחדשת ביותר בישראל ו־11.5 אחוז מהדירות בעיר ייבנו או נבנו במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית.

אין כדאיות
תוכניות התחדשות עירונית, הכוללות פינוי בינוי ותמ"א 38 (חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה והוספת קומות מגורים), רלוונטיות בעיקר לשכונות הוותיקות שנבנו בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת, כמו שכונות א', ב', ג', ד', ה', ו' הישנה ושיכון דרום. עלות הקרקעות לבנייה בשכונות אלה נמוכה בהשוואה לקרקעות בשכונות החדשות, ולכן לא משתלם לקבלנים להיכנס לפרויקטים מסוג זה.

פרויקט פינוי בינוי שהושלם ברחוב ארלוזורוב. טיפה בים. צילום: הרצל יוסף

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים של באר שבע והנגב, אלי אביסרור, טוען כבר שנים שתוכניות ההתחדשות העירונית אינן משתלמות מבחינה כלכלית. "אין כדאיות כלכלית", הוא אומר השבוע. עם זאת, ואף שקבלנים אינם ניגשים למכרזים ולכן פרויקטים של התחדשות עירונית תקועים, אביסרור מזהה אור בקצה המנהרה.

"בכל זאת, בשנים האחרונות יש התעוררות כאשר מחתימים דיירים על הסכמים של 'פינוי בינוי'. אבל היות שמחירי הקרקע נמוכים, זה מצריך בנייה של יותר יחידות דיור, כלומר על כל דירה שמפנים צריך לבנות פי שבע יחידות דיור".

ואולם, כיוון שרוב הבניינים צמודים זה לזה, נוצרת צפיפות רבה המקשה להגדיל את מספר יחידות הדיור. "העירייה ורשות מקרקעי ישראל מובילים תוכנית שנקראת 'השלמת קרקע'", מסביר אביסרור, "במקרה כזה תהיה כדאיות ואפשר לפתור את כל נושאי פינוי בינוי".

גם הקבלן הוותיק וחבר מועצת העירייה יוסי דלויה, שהיה בעבר נשיא לשכת המסחר בבאר שבע והנגב, אינו מופתע מהנתונים. "אין כדאיות כלכלית בתוכניות 'פינוי בינוי', ולכן תוכנית התחדשות עירונית לא מתקדמת".

דלויה מונה את החסרונות של תוכניות ההתחדשות העירונית. "הציפו את באר שבע במסגרת תוכנית הגג בעשרות אלפי יחידות דיור, אבל אין אוכלוסייה חדשה שדורשת דירות. מה עוד שהאוצר מקדם תוכנית להוצאת דירות להשכרה. במצב הזה, אם אין תמריצים בדמות הטבות מס ומענקים, המצב יישאר כפי שהוא".

דלויה מוסיף ותוהה, "למה שאנשים יסכימו ל'פינוי בינוי' כשמוסיפים להם עוד קומות של יחידות דיור, אבל בתי הספר נשארים ישנים? למה שהם יסכימו לגור במקום שהופך להיות יותר צפוף ובתנאים האלה? בנוסף, מה יש לבאר שבע להציע? אנחנו מכירים את מצב התעסוקה וההגירה השלילית, אז למה שיבואו לכאן?".

(מימין) יוסי דלויה ואלי אביסרור. אין כדאיות כלכלית. צילום: הרצל יוסף

צו השעה
ארגונים ואנשי מקצוע חוזרים ומדגישים שתוכניות התחדשות עירונית הן צו השעה. מייסד ובעלי ארגון "מגדילים", בן מסינג, מציין כי "ארגון מגדילים שם לעצמו למטרה להביא לחזית העשייה את כל המתרחש בזירת ההתחדשות העירונית בארץ. תמונת המצב העגומה מדברת בעד עצמה ומסבירה עד כמה מהותי לקדם את התחום, לקצר את התהליכים ולפעול להסרת חסמים בירוקרטיים".

עוד מציין מסינג, "לא מדובר רק בכורח המציאות שלפיה לא נשארו קרקעות זמינות לבנייה למגורים בערי ישראל או בצורך לחזק מבנים, ודאי שלא מדובר באינטרסים יזמיים כאלו ואחרים. מדובר בצו השעה הקורא לחידוש המרקמים האורבניים הוותיקים, העלאת איכות החיים בשכונות והיערכות לקראת תכנון ערי העתיד".

"מאחר שהמדינה טרם הצליחה לתת את הפתרון האולטימטיבי, חשוב לנו להשמיע את דעת הקהל ולהעלות את הנושא לסדר היום הציבורי במטרה להשפיע ולהוביל לשינוי".

התחדשות בשכונה ג'
בגדול, תוכנית 'פינוי בינוי' בבאר שבע תקועה. אך למרות זאת, שכונה ג' מסתמנת בשנים האחרונות כאזור מועדף לתוכנית השאפתנית, והראייה, ברחוב גוש עציון נבנו יחידות דיור על חורבות בתי אבן שנהרסו.

תוכנית 'פינוי בינוי' נוספת מתבצעת בימים אלה בין רחוב וינגייט לרחוב גולומב. בשטח זה יוקמו שלושה מגדלי מגורים בגובה של 15 קומות ויכללו כ־170 יחידות דיור. מדובר ביחידות דיור של 4, 5 ו־6 חדרים. עוד תוכנית שמתבצעת בימים אלו היא ברחוב ארלוזורוב.

קודם לפינויים מהדירות הישנות, דיירים מרחוב וינגייט התלבטו רבות בנוגע לכדאיות הפרויקט. א' מספר על הדילמה שבה עמד ביחד עם בני משפחתו. "מדובר בבית של ההורים שהתגוררו בו משנות ה־60 של המאה הקודמת. בית קטן, בקושי 80 מ"ר שבו גדלנו תשע נפשות".

"כשהציעו לנו את תוכנית 'פינוי בינוי' היינו מאוד חשדניים, חשבנו שרוצים לקחת את הדירה של ההורים ולנשל אותנו. ההורים מאוד התנגדו, גם האחים והאחיות התנגדו בגלל שהיה קשה לראות בית הרוס שבו גדלת, זה לדעתי מרתיע המון אנשים. אבל שכנעו אותנו במשך מספר חודשים שיהיה לנו טוב יותר ונקבל שתי דירות במקום הדירה שאנחנו מוסרים, ואז הסכמנו. אנחנו מקבלים דמי שכירות חודשיים עד שהבתים יהיו גמורים. אבל למרות זאת זה גם יוצר לא מעט מתחים ובעיות בתוך המשפחה והעסק הזה לא פשוט".

מעיריית באר שבע נמסר בתגובה: "עיריית באר שבע אינה יודעת כיצד ביצע הארגון הנ"ל את 'הבדיקה' ומה הנתונים שברשותו עליהם הוא הסתמך. בניגוד גמור לאותה 'בדיקה', העיר באר שבע נמצאת כעת בתנופת פיתוח חסרת תקדים בכל הנוגע לשיקום וחידוש השכונות הוותיקות. הראייה, מינהלת התחדשות העירונית אשר הוקמה במיוחד לצורך מטרה לקדם את אותם עשרות פרויקטים המתבצעים כיום כרחבי העיר.

"כל פרויקט שמבצעת העירייה זוכה לתשומת לב מרבית ומקצועית, הכוללת את נושאי החניה, תנועה, תשתיות, ועוד. במקביל לאותם פרויקטים מחוללי שינוי, מבצעת עיריית באר שבע, בהשקעה של עשרות מליוני שקלים, עבודות לחידוש תשתיות ציבוריות בשכונות הוותיקות, סלילת כבישים והקמת מדרכות, החלפת תשתיות מים וביוב, הטמנת תשתיות חשמל, פיתוח גנים ציבוריים ופארקים, חידוש גני ילדים ובתי הספר".

עוד נמסר מהעירייה: "יש לציין כי התחדשות עירונית אינה מסתיימת בעבודות לפיתוח תשתיות והקמה של פרוייקטים למגורים בלבד. בשנים האחרונות משקיעה העירייה משאבים רבים למשיכה של קהילות של צעירים לאותן שכונות ותיקות, הכוללות קידום תוכניות יחודיות בבית הספר, הקמה של מרכזים קהילתיים, ותמיכה בפעילות תרבות ופנאי".

"אין ספק כי במידה שהמדינה תסייע בתמריצים משמעותיים ליזמים שיהפכו את השקעה בשכונות הוותיקות לכדאית יותר, פרויקטים נוספים יקודמו ויצטרפו לאותם עשרות שנמצאים בתכנון ואחרים אשר הסתיימו בהצלחה רבה. במידה שאותם נתונים שצוינו בתגובתינו היו מופיעים ב'בדיקה' של הארגון הנ"ל, התוצאה היתה אחרת לחלוטין".