האם בועת הנדל"ן באזור הנגב מתפוצצת? תלוי את מי שואלים. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בסוף השבוע שעבר, אודות הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשלושת החודשים מרץ־מאי 2018, מעלים תמונה עגומה לגבי מצב הנדל"ן באזור הנגב והדרום.

בנייה בבאר שבע. דרושים תמריצים. צילום: הרצל יוסף

"הכמות המבוקשת של דירות חדשות" היא למעשה סיכום של דירות חדשות שנמכרו ושל דירות חדשות שבנייתן רק החלה ושאינן עומדות למכירה, קרי לשימוש עצמי של בעל זכויות בנייה בקרקע או דירות שנועדו לקבוצות רכישה או להשכרה.

על פי הנתונים, בשלושת החודשים הנסקרים נמכרו באזור הנגב והדרום 488 דירות חדשות ואליהן יש לצרף 505 דירות חדשות נוספות שהוגדרו כדירות שאינן עומדות למכירה. בסך הכל עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות באותם חודשים על 993 דירות. משמעות הנתונים הללו היא שמדובר בירידה בשיעור של 38% בכמות הדירות המבוקשות בהשוואה למספרן בתקופה המקבילה אשתקד.

בקטגוריית מכירת הדירות החדשות נרשמה השנה ירידה של 50%, ואילו בקטגוריית הדירות שלא למכירה, הירידה היא מתונה יותר ומגיעה "רק" לשיעור של 22%.

בעוד שבאזורים אחרים בארץ דווקא נרשמו עליות במכירת דירות חדשות, הרי שבאזור הנגב והדרום נרשמו ירידות חרף ההטבות ומבצעי המכירות לעידוד המעבר למגורים בפריפריה.

לא רק ברבעון האחרון הסתמנה מגמת ירידה במכירת דירות חדשות באזור הנגב והדרום. על פי נתוני הלמ"ס, בחמשת החודשים הראשונים של 2018 נמכרו באזור 806 דירות חדשות, ירידה של יותר ממחצית מספרן של הדירות החדשות שנמכרו בתקופה המקבילה בשנת 2017, בה נמכרו 1,736 דירות חדשות.

"חשיבה לא נכונה"
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על סיכום הרבעון האחרון באשר לירידה בהיקפי הבנייה ומכירת הדירות באזור הנגב לא גרמו לרעידת אדמה או להתרגשות כלשהי בקרב קבלני האזור.

אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב: "הנתונים הללו אינם מפתיעים". צילום: הרצל יוסף

"כמות היתרי הבנייה שהונפקו ברבעון האחרון באזור הנגב", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בנגב, אלי אביסרור, "היא נמוכה מאוד, ולכן יש ירידה בהתחלות בנייה באזור בחודשים האחרונים. הנתונים הללו אינם מפתיעים. גם לא הופתעתי השבוע מפרסום של עליית מחירי הדירות בנגב באחוז אחד וזאת בעקבות הקטנת ההיצע של דירות חדשות. כולנו בעד תנאים הולמים לרכישת דירות בידי זוגות צעירים, אולם הצעדים הננקטים בתוכנית 'מחיר למשתכן' מייצרים דברים לא טובים בשוק הדירות בישראל".

לדבריו, "במקום להקצות דירות לזוגות צעירים חסרי אמצעים ולסבסד אותן באופן משמעותי, הופכים אלפי דירות לחלק מהפרויקט, שהרבה זוגות צעירים מתחילים להדיר את רגליהם ממנו. ההמתנה עד חמש שנים להשלמת הפרויקטים האלה, משלב התכנון ועד לקבלת המפתח, מייצרת במשוואה הזו נתון חדש שבמרכזו הוצאות במשך חמש שנים על שכירות. זו הוצאה מיותרת שמצביעה על חשיבה לא נכונה".

שאלה של ביקוש
גורמים נדל"ניים באזור מציינים כי אם תימשך הירידה בהיקף התחלות הבנייה באזור הנגב, ישובו מחירי הדירות באזור לעלות. ההערכה הזו כבר קיבלה בתחילת השבוע ביסוס עם פרסום נוסף של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיו מדד מחירי הדירות באזור הנגב והדרום עלה בחודשים אפריל־מאי האחרונים בשיעור של 0.9% בהשוואה למדד מחיר הדירות באזור חודשיים קודם לכן.

ראש עיריית אופקים, איציק דנינו: "יש אצלנו ביקושים מדהימים לכל סוגי הבנייה". צילום: הרצל יוסף

אותם גורמים נדל"ניים מציינים כי המצב כרגע הוא שמחירי הדירות במסגרת התוכנית 'מחיר למשתכן' אינם מייצרים, כהגדרתם, מוקד ביקוש לדירות בנגב בפרט, ובפריפריה בכלל, כאשר הזכאים הפוטנציאליים דווקא מעדיפים, כך לטענת אותם גורמים, לרכוש דירה במרכז הארץ במסגרת התוכנית.

"הבנייה במרכז הארץ", אומר אביסרור, "במסגרת 'מחיר למשתכן' מייצרת הזדמנות להרוויח כספים, מהשכרה לדוגמה, אבל אינה מייצרת פתרון לדיור עבור זוגות צעירים חסרי אמצעים לרכישת דירה. במקום שהמדינה תעודד זוגות צעירים להגיע לנגב באמצעות תמריצים כלכליים בתמורה למגורים של עשר שנים בנגב, עסוקה המדינה באיכלוס פרויקטים במרכז הארץ מבלי לתת מענה לחשיבות של פיזור באוכלוסייה ומניעת הצפיפות במרכז הארץ".

הגלגלים חורקים
הגזבר הוותיק של ארגון הקבלנים בנגב, עמוס אליה, מרגיש היטב את הנתונים. "אכן יש ירידה בהתחלות בנייה בנגב", הוא מודה, "ובהחלט אנחנו מזהים שיש ירידה במכירות של דירות חדשות. השוק אינו קל כרגע. אפשר אולי לייחס חלק מהבעיה הזו לתקופת הקיץ ולימים שבין המיצרים, תקופה בה שומרי מסורת רבים נמנעים מלבצע עיסקאות של רכישת דירות".

עמוס אליה, גזבר ארגון הקבלנים בנגב: "הזוגות הצעירים יושבים על הגדר". צילום: יח"צ

"הבעיה המרכזית היא פרויקט 'מחיר למשתכן'. הזוגות הצעירים יושבים על הגדר כי הם ממתינים להגרלות של הזכאים בפרויקט הזה, ואז הם אינם מופיעים עוד בשוק החופשי שבו הם היו שחקן חשוב לפני התוכניות של שר האוצר".

עמוס אליה מתאר את מצב הבנייה באזור בשפה ציורית. "יש בענף הנדל"ן דימוי ציורי", הוא מציין, "של מעין גלגל גדול שאותו מניעים גלגלי שיניים הקשורים האחד בשני. אם גלגל שיניים אחד אינו מסתובב, לדוגמה, זוגות צעירים הממתינים להגרלות במסגרת 'מחיר למשתכן', נוצר היצע גדול יותר של דירות כי משפרי הדיור אינם יכולים למכור את הדירות הישנות כדי לרכוש חדשות. כלומר, גלגל השיניים אינו מסתובב ואינו מסובב את גלגל השיניים שלידו".

"התוצאה היא: גלגל גדול של רוכשי הדירות נעצר והחל סוג של האטה בשוק הדירות וכולם תלויים בכולם. ככל שההיצע גדל בדירות שבפרויקט 'מחיר למשתכן' נוצרת בעיה בשוק החופשי הזז הצידה, כי הזוגות הצעירים ממתינים לדיור ובינתיים אינם מממשים את זכאותם, לא ברכישת דירה חדשה ולא ברכישה של דירה מקרב משפרי דיור".

ירידה חדה במכירות
בלא מעט מקרים בהם פורסמו נתונים אודות היקפי הבנייה ומכירת דירות חדשות, התגלעה מחלוקת בין משרד האוצר לבין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באשר לאופי הנתונים ולעתים גם לגבי נכונותם. הפעם דווקא יש תמימות בין הצדדים.

משרד האוצר: "מחיר למשתכן נותנת מענה אמיתי". צילום: אלכס קולמויסקי

בשבוע שעבר פירסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירתו השבועית לגבי ענף הנדל"ן למגורים, סקירה שמעלה תמונה דומה לזו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

על פי נתוני אותה סקירה, בעוד שבאזורי ירושלים, נתניה ורחובות נרשם גידול של כעשרה אחוז בממוצע בהיקף העסקאות לרכישת דירות (כולל 'מחיר למשתכן'), הרי שבאזור באר שבע נרשמה בחודש מאי האחרון, התקופה אליו מתייחסת סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ירידה חדה במכירת דירות.

גם כאן, נטען בסקירה, נרשם גידול משמעותי במכירות של דירות במסגרת 'מחיר למשתכן' באזורי הביקוש במרכז הארץ, מה שגרם לירידה במכירת הדירות באזור הנגב.

על פי סקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר, הקיפאון במצבו של שוק הנדל"ן בנגב מוצא את ביטויו גם בכך שברשות הקבלנים בבאר שבע וסביבותיה, למשל, נותר כיום מלאי דירות בהמתנה בהיקף של כ־1,250 דירות, מלאי זהה לזה שנרשם בסוף הרבעון הראשון של השנה.

לא איש בשורות הוא הכלכלן הראשי של האוצר. בסיכום סקירתו הוא מציין כי "נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים על ירידה במספר העסקאות".

במשרד האוצר דוחים את טענות הקבלנים באזור הנגב, לפיהן תוכנית 'מחיר למשתכן' מבית מדרשם של משרדי האוצר, והבינוי והשיכון היא הגורם העיקרי לקיפאון ששורר כיום בשוק הנדל"ן בנגב.

בתגובה לפניית "ידיעות הנגב" בנושא נמסר ממשרד האוצר, כי "תוכנית 'מחיר למשתכן' היא התוכנית היחידה בעשרות השנים האחרונות שנותנת מענה אמיתי לזוגות הצעירים וחסרי הדיור. כל התוכניות האחרות שהוצעו עד היום על ידי הממשלות הקודמות הסתכמו בעיקר בכותרות ודיבורים".

"במלאת שלוש שנים לתוכנית, אפשר לומר בביטחון כי הנתונים הם כמעט בלתי נתפסים. הזוגות הצעירים מוכיחים פעם אחר פעם שהם מביעים אמון מלא בתוכנית של שר האוצר ויעידו על כך 50 אלף הזוכים ועשרות האלפים הנוספים שממתינים לדירה. במסגרת התוכנית נמשיך לשווק ולבנות עשרות אלפי דירות מוזלות בכל רחבי הארץ במסגרת התוכנית".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי "מהנתונים שיש בידינו חלה עלייה במכירת הדירות באיזור הנגב אל מול התקופה המקבילה אשתקד".

"יש תנופת בנייה"
מול נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגים ראשי רשויות באזור הנגב תמונה שונה. "הנתונים אצלנו הם שונים", אומר ל'ידיעות הנגב' ראש עיריית דימונה, בני ביטון, "יש בעיר תנופת בנייה ובשנים האחרונות קלטנו מאות משפחות".

ראש עיריית דימונה, בני ביטון: "לא יכול להיות שצעיר או זכאי לדיור מהנגב יקבל רק 60 אלף שקל מענק". צילום: הרצל יוסף

"עם זאת, יש לשנות את הקריטריונים באשר לתוכנית 'מחיר למשתכן'. מחירי הקרקע במרכז הארץ הם גבוהים מאוד, בעוד שבנגב מחירי הקרקע הם אפסיים. לא יכול להיות שצעיר או זכאי לדיור במרכז הארץ יקבל הנחה של כ־800 אלף שקל במסגרת 'מחיר למשתכן', ואילו באזור הנגב הוא יקבל רק 60 אלף שקל מענק".

"המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולהגדיל משמעותית את המענק לצעירים ולזכאים לכדי 200 אלף שקל. צריך לתת יותר תמריצים והטבות, אחרת שוק הנדל"ן עלול להיכנס לקפאון. התוכנית 'מחיר למשתכן' היא טובה, אבל כדי לשמר אותה צריכה המדינה לשנות את הקריטריונים".

ראש עיריית אופקים, איציק דנינו, אומר ל'ידיעות הנגב' כי "לשמחתי, אני לא מרגיש את הירידה בהיקפי הבנייה ובמכירת דירות חדשות באופקים. יש אצלנו ביקושים מדהימים לכל סוגי הבנייה. לאחרונה הוצאנו למכרז 43 מגרשים בשכונת הפארק ונרשמו 687 מועמדים. שכונה של 2,000 יחידות דיור בפרויקט רמת שקד שווקה ברובה תוך כדי תהליך הבנייה. כרגע אנחנו לא מרגישים את הירידה כפי שמצביעים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. להיפך, אנחנו צופים שמגמת הבנייה בעיר תימשך גם בעתיד".

חצי הכוס
למרות הביקורת על התוכנית 'מחיר למשתכן' יש גם מי שרואה את הכוס המלאה. "אשתי ואני", מספר מרק פיבוברוב, תושב באר שבע, "רכשנו דירה בשכונת 'סיגליות' בכניסה לעיר במסגרת התוכנית הזו. אם לא היה המבצע הזה, ספק אם היינו יכולים להרשות לעצמנו לרכוש דירה חדשה. אנחנו בני 34, הורים לשני ילדים קטנים, וזו היתה הזדמנות עבורנו לרכוש דירה חדשה".

מרק פיבוברוב: "אם לא היה המבצע הזה, ספק אם היינו יכולים להרשות לעצמנו לרכוש דירה חדשה". צילום פרטי

עוד יקח זמן עד שתיכנסו לדירתכם החדשה
"זה נכון. זה יקח כשנתיים. בינתיים אנחנו חיים בשכירות, ומשלמים במקביל גם את המשכנתא. אין ספק שזה מקשה על החיים, אבל זו היתה הדרך היחידה שלנו להגיע לדירה חדשה משלנו".

איך אתה מתייחס לביקורת נגד התוכנית 'מחיר למשתכן'?
"אני שומע הרבה שיוצאים נגד הפרויקט. לדעתי, זה לא מוצדק. זה פרויקט מצוין שנותן הזדמנות לזוגות צעירים לרכוש דירה חדשה. המפרט של הדירה הוא סביר בעינינו ומתאים לנו".